杨国强神话：从180元到400亿

　　根据胡润2006年百富榜统计，碧桂园集团有十人上榜，其中有多位为杨姓顺德人，十人资产总额高达88亿元。而本月20日正式挂牌后，碧桂园市值逾600亿港元，以杨氏家族和其他大股东持股85％计，其财产将超过400亿港元。
　　有着亚洲股神之称的李兆基预测，上市后的杨氏家族的身家将比内地现任首富张茵还要再高出许多，从而刷新中国内地首富的纪录。
　　此刻，作为碧桂园创始人的杨国强以及他的家族，随着集团的上市而开始受到世人关注。尽管杨国强已经在2005年将其名下全部权益转让给其女儿杨惠妍，不再享有集团公司权益，但他仍然担任碧桂园集团执行董事，负责制定发展策略、投资计划，以及集团的整体项目计划。
　　这意味着，尽管表面看在为自己女儿打工，但他仍然是碧桂园这艘地产巨舰的掌舵人。
　　碧桂园集团的创办者兼灵魂人物杨国强，其经历可谓上世纪80年代以来内地民营企业家的发家缩影。他现年53岁，身高约1米75左右，皮肤黝黑身材偏瘦，有见过他的人评述“西装永远像大一个码”。他出生于顺德北滘镇，自幼家贫，上世纪80年代时因做建筑承包商积累了第一桶金。根据香港媒体报道，他17岁前未穿过鞋。年轻时曾放牛种田、做泥水匠，当时月入180元。
　　现在杨国强位于北滘镇广教村的祖屋仍保存完好，当地村民表示，杨国强每年只有春节才回祖屋，平日一名女村民负责清洁。屋内设备简陋，可见这名富豪生活极为简朴。
　　在成为名下楼盘年销售额数十亿元的富豪后，杨国强仍然非常低调，在媒体上从未见过他的专访。而他经常在新盘开盘时在销售现场观察销售情况，着装简朴得往往会令旁观者以为他是一名中年“包工头”。
　　“10多年前碧桂园集团很弱小，又没有什么东西，但今天上市资产已达600亿元，大老板占五成，若股价大幅上升，随时成为首富。”与杨国强是同乡的李兆基早前在公开场合作出如此评价。
　　作为杨国强三个女儿之一，25岁的杨惠妍是目前碧桂园集团最大股东，拥有集团公司70％的股权。上市之后，其持股比例为59.5%。
　　在2日举行的推荐会上，一向低调的杨国强坦承，自己有三个女儿，因此，杨惠妍只是代表家族来持有股份，代表家族签名。他还强调，自己现在才53岁，仍然非常“后生”，不会想退休。
　　“香港许多人70多岁也未退休，你不是想我明天不做吧。”他不失幽默地回答。

碧桂园“洗脚进城”：在郊区造豪宅

　　“在城市里，到岛上去生活！”沿着这样的广告语，来到长沙星沙腾飞岛，便是碧桂园?威尼斯城。
　　“偏远。”这是许多参观过威尼斯城项目的人的最直接感受。从行政区位上看，腾飞岛所在地是长沙县，而并非位于湖南省省会长沙市内，但从房价上看，却并不见得低。
　　2003年，碧桂园正式进入长沙。因其为碧桂园走出广东后的首个项目，且为长沙本地第一个独岛工程而备受关注。
　　多位长沙市房地产业界人士介绍，碧桂园计划进入长沙时，正逢众多全国性房地产开发商大举进入湖南，当地将之视为提升城市品位的一个重要举措之一，因此，各种优惠措施争相出台，其中最重要的便是地价。因此，碧桂园当时拿地的价格，“应该是比较低的。”
　　“像碧桂园这样的知名开发商，当时的拿地价格确实非常低，即使拿到后马上转手，应该也能翻番。”一位据称了解当时土地定价规则的开发商人士介绍。据他介绍，因为地处偏僻，当时几乎“没有人想到那种鬼地方去搞开发”，因此当碧桂园提出开发意向后，“政府肯定是高兴，只要能来”，地价自然也大大优惠。
　　2003年11月30日，在轰轰的礼炮声中，由广东碧桂园和湖南兆佳实业合作开发的长沙威尼斯小城正式奠基运行，该项目占地2700亩，投资18亿元人民币。。
　　有意思的是，多位长沙当地开发商人士都表示，在碧桂园进入的头一年多，业内几乎没有多少人了解这家企业在干什么，“尽管大家都很重视”。
　　2006年9月，威尼斯城一期项目正式亮相，并在当年的“十一”期间引发销售高潮。
　　据威尼斯城销售部门提供的资料，2006年10月1日，威尼斯城开盘，“首日成交额达到4亿元”，仅国庆长假7天时间，看楼人数就达数万人，“所推出的首期产品两天内便告罄，掀起了抢购风暴”。
　　“威尼斯城的火爆，缘于项目的颠覆性，对长沙当地房地产业具有示范作用。”长沙市某权威开发商人士介绍，威尼斯城推出别墅产品面积228~1200平方米，花园面积110~3995平方米，彻底打破毛坯交楼，首创豪华装修带花园园艺交楼；洋房建筑面积88~170平方米，一梯两户，南北对流。“在此之前，长沙几乎没有带装修卖房的。”
　　该人士表示，碧桂园?威尼斯城成熟的社区配套建设的开发理念，给当地业界带来冲击。记者在现场看到，社区内设立了白金五星级标准岛岸酒店、大型威尼斯风情城市商业广场以及一座标准中英文学校。
　　尽管市场大热，但有关碧桂园?威尼斯城的价格争议随之出现，不少人认为，碧桂园与长沙市区繁华地段高档楼盘价格接近，远高于同等位置房价。今年春节期间，碧桂园?威尼斯城二期项目推出，连“全屋豪华装修及精美私家花园园艺”发售，均价6000元/平方米。（刘浪）

碧桂园发家模式：像卖白菜一样卖房子

　　在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。

　　策划家王志刚谈到碧桂园的成功经验时指出，碧桂园的特点在于低价、快速。广州碧桂园的运营无疑将这两个特点发挥到极致，并且出人意料地获得空前回报。碧桂园几乎用同样的模式快速扩张，缔造了一个市值有望超过600亿元的地产帝国。

　　从土地升值中获利

　　土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。有未经过证实的坊间传言指称，碧桂园集团在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。
　　在昨日公布的碧桂园招股书中，该集团再次将其土地方面的优势予以重申：“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”
　　目前碧桂园集团的土地储备颇为丰厚，截至2007年1月31日，该集团已取得土地使用权证的土地储备约1800万平方米，按照当前开发的速度，可供未来5年或以上时间发展需要。此外，还有550万平方米土地已经签订了土地出让协议，正在办理土地使用权证。而这些土地的取得，都有一个共同的特点，即地价较低。
　　碧桂园方面透露，该集团所开发项目的土地成本，低于2006年房屋平均售价的10％。“相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商，拥有较低成本的土地储备。”
　　根据行业惯例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。
　　因此，对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。因此有广州开发商戏称：碧桂园不是准确的“房产商”，说成是“地产商”更加合适，因为其赚钱方式是“零售土地”。

　　低成本低价格策略

　　碧桂园发家于顺德，但其壮大却离不开广州。已小具规模的顺德碧桂园悄悄潜入广州，刚开始不做宣传，不做广告，70栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，像流水线一样，碧桂园用生产商品的方式来盖房子。
　　2000年春节，广州碧桂园开盘，人们期待已久的碧桂园揭开神秘面纱。它以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创造了两个多月销售一空的奇迹。王志刚对此有一句很形象的比喻：“就像是一头大象闯进了瓷器店。”
　　在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建筑、装修，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。这确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。
　　碧桂园擅长开发低密度住宅，其产品以别墅和多层洋房为主。有开发经验的人都知道，别墅以及多层住宅的建筑成本，相对于市区高层电梯住宅而言，其成本低出很多。一般而言，在广州高层住宅的建筑成本在每平方米2000元上下，多层住宅则在每平方米1000元上下，而别墅，由于往往以毛胚标准交楼，其建筑成本有时候不足每平方米500元。
　　鉴于多方面的成本控制，碧桂园才能够以超乎市场想象的低价格冲击市场，并赢得市场。2001年，碧桂园凤凰城项目公开销售，尽管该楼盘离广州市区有将近1个小时车程，但由于碧桂园以“价廉物美”为口号大卖别墅，当时“50万元就可以住别墅”的口号使众多客户趋之若鹜。开盘当日，“像卖白菜一样卖房子”使碧桂园增城凤凰城项目一天之内创造了销售7.5亿元的销售神话，至今这一纪录仍无开发商可以打破。

附表　碧桂园发家路径
　　● 1992年，土生土长的顺德本地人杨国强与广州、香港的两家开发商合作，用了不到一年的时间，就把第一期100多幢别墅建成了。
　　● 1993年下半年，遭遇国家宏观调控，困境下，两家合作商相继退出。
　　● 1993年6月，顺德碧桂园因王志刚的加入而使房地产策划在项目开发中起到了关键作用，王志刚赋予碧桂园项目“给你一个五星级的家”的全新生活方式，推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。
　　● 1995年，碧桂园学校和碧桂园国际俱乐部建成。
　　● 1995年底，碧桂园分别推出四个区，包括西区、南区、北区、西南区，这四个区严格地区分为三种档次，第一种是高档次别墅区；第二种是小型别墅；第三种是洋房。
　　● 1996年底，苦心经营五载的碧桂园“突然卖得很好”，进入快速增长期。
　　● 1997年，作为“华南第一名盘”的碧桂园杀入香港，万事俱备之后，不幸遭遇东南亚金融危机。老总审时度势，依然决定在淡市投入巨资发动总攻，一举成功，再创神话。
　　● 1998年，碧桂豪园和碧桂花园作为顺德碧桂园的生力军入市。
　　● 1998年底，“不声不吭”的广州碧桂园初具规模。